Informacja o zmianie statutu 2018

INFORMACJA DOTYCZĄCA ZMIANY STATUTU ESM „SIELANKA”

 

         Ustawa z dnia 20 lipca 2017r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze ( ogłoszona w Dz. U. poz. 1596 z dnia 25.08.2017r.) obowiązująca od dnia 09 września 2017r., wprowadziła istotne zmiany w  przedmiotowych aktach prawnych.  

 

         Ustawa o zmianie u.s.m, w ślad za wprowadzonymi zmianami zobowiązała jednocześnie każdą spółdzielnię istniejącą w dniu jej  wejścia w życie do dokonania zmian statutów zgodnie z unormowaniami wynikającymi z aktualnie obowiązującego porządku prawnego.

Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego zmian statutu   należy dokonać w trybie przewidzianym w u.p.s. w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie.

 

W myśl unormowań określonych art. 12a Prawa spółdzielczego – uchwałę o zmianie statutu należy zgłosić do KRS w ciągu trzydziestu dni od dnia jej podjęcia.

        

         W wypełnieniu nałożonego na Spółdzielnię  obowiązku, celem opracowania projektu statutu, Zarząd Spółdzielni na posiedzeniu w dniu 5.10.2017r. powołał spośród pracowników zespół roboczy, który wszedł w skład Komisji statutowej powołanej przez Radę Nadzorczą na posiedzeniu w dniu 23.10.2017r.

         Przedmiotem działania Komisji były prace nad zmianą statutu Spółdzielni dostosowując jego postanowienia do wymogów ustawy zmieniającej.

 

         W projekcie statutu uwzględniono  zakres uregulowań obligatoryjnych, to jest wszystkich tych, które Spółdzielnia ma obowiązek uwzględnić w jego postanowieniach. 

Dotyczą one:

• nabycia i utraty członkostwa z mocy prawa,
• nabycia członkostwa w wyniku wyrażenia woli osoby zainteresowanej,
• skutków wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
• roszczeń osoby wobec, której sąd orzekł o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• zasad rozliczenia wkładu mieszkaniowego po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa w przypadku kiedy lokal nie jest zbywany w drodze przetargu,

 

 

• możliwości udziału w WZ pełnomocnika członka spółdzielni.
• możliwość zarządzania przez Spółdzielnię nieruchomością po wyodrębnieniu wszystkich lokali w budynku lub budynkach wchodzących w skład danej nieruchomości.

 

 

• nabycie członkostwa z mocy prawa.

 

Co do zasady członkostwo w spółdzielni powstaje z chwilą wystąpienia określonego zdarzenia prawnego.

 

     Na podstawie unormowań art. 3 u.s.m. w nowym brzmieniu, członkiem   spółdzielni z mocy prawa ( bez składania deklaracji) staje się osoba, której w dniu wejścia w życie noweli ustawy przysługuje w danej spółdzielni spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego w tym garażu, ekspektatywa własności, roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.

 

Współmałżonkowie członków spółdzielni uzyskują członkostwo z mocy prawa jeśli tytuł prawny do lokalu przysługuje obojgu małżonkom..

Dotychczas decyzja w zakresie członkostwa współmałżonka oraz osób, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zależała od woli tych osób.

Datą nabycia członkostwa jest data nabycia  prawa, a dla praw już istniejących – data wejścia w życie ustawy tj. dzień 09.09.2017r.

W ślad za postanowieniami ustawowymi, projekt statutu nie przewiduje wnoszenia opłat w postaci udziału i wpisowego.

 

 

• członkostwo dobrowolne

 

Prawo wyboru w zakresie bycia członkiem spółdzielni przysługuje wyłącznie osobom dysponującym prawem odrębnej własności lokalu. Warunkiem przyjęcia właściciela w poczet członków jest złożenie deklaracji członkowskiej.

 

• Ustanie członkostwa w spółdzielni z mocy prawa.

 

• Z nabyciem członkostwa z mocy prawa, ustawa wprowadza regulacje dotyczące także  utraty członkostwa z mocy prawa – bez podejmowania w tym zakresie decyzji przez uprawniony organ spółdzielni.

Ustawa wyłącza stosowanie przepisów prawa spółdzielczego w zakresie wystąpienia i wykluczenia ze spółdzielni oraz wykreślenia z rejestru członków. Aktualnie członkostwo w spółdzielni ustaje w chwili utraty prawa do lokalu w jej zasobach.

Członkowie, którym z dniem wejścia w życie ustawy nie przysługują prawa określone w art. 3 u.s.m. ust.1-3 tracą z tym dniem członkostwo w spółdzielni.

Unormowanie to dotyczy również współmałżonków członków, którzy członkostwo nabyli na podstawie przepisów art. 3 ust. 2 w brzmieniu obowiązującym przed zmianą.

 

• Członkostwo w spółdzielni ustaje również w przypadkach określonych art. 24¹ i art. 26 u.s.m. tj. na skutek wyodrębnienia się wspólnot mieszkaniowych, W pierwszym przypadku na podstawie decyzji podjętej przez większość właścicieli, w drugim – z mocy prawa po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w nieruchomości.

 

• Wygaśnięcie prawa do lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa związane jest ze sprzedażą, zamianą lub darowizną. Z dniem zbycia prawa ustaje członkostwo w spółdzielni –  art. 3 ust.6 u.s.m.

 

 

• W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wygaśnięcie tego prawa powoduje ustanie członkostwa.

 

• Ustanie członkostwa w stosunku do osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo, następuje (poza przyczyną naturalną jaką jest śmierć) na skutek prawomocnego orzeczenia sądu o wygaśnięciu prawa do lokalu z powodu zaległości w opłatach eksploatacyjnych lub rażącego i uporczywego wykraczania korzystającego z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu…. Postępowanie sądowe wszczęte zostaje na żądanie spółdzielni – art.11 ust. 1¹ – 1⁴ u.s.m. 

Ustawa umożliwia  wystąpienie do spółdzielni z roszczeniem o ponowne ustanowienie prawa osobie, wobec której sąd orzekł o wygaśnięciu prawa do mieszkania jeżeli osoba taka spłaci spółdzielni całe zadłużenie z odsetkami pod warunkiem, że w tym czasie nie został ustanowiony tytuł prawny do danego lokalu na rzecz innej osoby – dodany art. 16¹ .

 

• Unormowania ustawowe nie przewidują wystąpienia ze spółdzielni, wykreślenia oraz wykluczenia.

Prawo wystąpienia ze spółdzielni za wypowiedzeniem przysługuje wyłącznie właścicielom lokali.  W konsekwencji wyłączono przepisy dotyczące postępowania wewnątrzspółdzielczego związanego z wykluczeniem oraz wykreśleniem, których w spółdzielniach mieszkaniowych nie stosuje się.

 

1       Kilka osób uprawnionychz tytułu nabycia prawa do lokalu

 

• Ustawa w nowy sposób reguluje zasady postępowania w przypadku zgłoszenia się kilku osób uprawnionych do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności lokalu lub ekspektatywy własności – art. 3 ust 5 u.s.m.

Osoby takie winny dokonać zgodnego wskazania, która z nich będzie członkiem spółdzielni (zasada ta nie dotyczy małżonków). W przypadku braku jednomyślności, rozstrzygnięcia dokona sąd w postępowaniu nieprocesowym. Do czasu rozstrzygnięcia sporu, osoby którym prawo to przysługuje mogą wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika celem wykonywania uprawnień wynikających z członkostwa.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego przez spółdzielnię ( termin nie może być  dłuższy niż 12 miesięcy) wystąpienia do sądu, wyboru członka dokona spółdzielnia.

 

2       Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu po ustaniu małżeństwa.

 

• Aktualnie obowiązujące przepisy nie przewidują terminu na zawiadomienie spółdzielni, któremu z małżonków po ustaniu małżeństwa przypadło prawo do mieszkania – art. 13 u.s.m.

W myśl unormowań określonych art. 13 w brzmieniu po zmianie obowiązującej od 09.09.2017r., byli małżonkowie zawiadamiają, któremu z nich przypadło prawo do lokalu. Do momentu zawiadomienia spółdzielni odpowiadają solidarnie za opłaty związane z eksploatacją lokalu.

W dotychczasowych unormowaniach byli małżonkowie winni w terminie 12 miesięcy dokonać zawiadomienia z rygorem wygaśnięcia prawa do lokalu, o ile w tym przedmiocie została przez spółdzielnię podjęta stosowna uchwała. Uchwała mogła być podjęta  po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu na załatwienie formalności przez b. małżonków.

Od dnia 09.09.2017r. byli małżonkowie nie są zobligowani terminem do powiadamiania spółdzielni komu przypadło prawo do mieszkania po ustaniu małżeństwa ponosząc jednakże solidarną odpowiedzialność w zakresie opłat za mieszkanie.

 

 

 

3       Umowy o budowę lokalu.

 

• Przed nowelizacją ustawy, zawarcie umowy o budowę lokatorskiego jak i własności lokalu było możliwe z członkiem spółdzielni, co wynikało wprost z art. 10 i 18 u.s.m.

Obecnie, zgodnie z nowym brzmieniem  tych przepisów, zawarcie umowy o budowę lokalu powoduje nabycie członkostwa przez osobę  zainteresowaną uzyskaniem mieszkania z nowej inwestycji.

Zawarcie przedmiotowej umowy oznacza powstanie ekspektatywy własności lub roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a tym samym w myśl art. 3 ust.1 u.s.m. z 20.07.2017r. osoba taka nabywa członkostwo w spółdzielni z mocy prawa.

 

4       Rozliczenie funduszu remontowego ze wspólnotą powstałą w wyniku uchwały właścicieli

 

• Regulacja w tym zakresie uprawnia właścicieli lokali w danej nieruchomości do podjęcia uchwały że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali. Z chwilą ustania członkostwa – powstania wspólnoty, Spółdzielnia w ciągu miesiąca od dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego przez WZ za rok, w którym powstała wspólnota, rozliczy na podstawie ewidencji wpływów i wydatków fundusz remontowy dokonując zwrotu nadwyżki lub obciąży w przypadku nadwyżki kosztów nad wpływami.         - § 89 statutu

 

5       Powstanie wspólnoty po wyodrębnieniu ostatniego lokalu.

 

• Nowe brzmienie art. 26 ust. 2 u.s.m. wprowadza możliwość podjęcia przez właścicieli w danej nieruchomości w terminie 3 miesięcy od wyodrębnienia ostatniego lokalu, uchwały że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały przepisy art. 27 u.s.m. (zarząd powierzony). Do czasu podjęcia uchwały, nie dłużej jednak niż w terminie trzech miesięcy, zarząd taką wspólnotą sprawuje Spółdzielnia.

Od decyzji właścicieli lokali liczonej większością udziałów w nieruchomości wspólnej zależeć będzie, czy zarząd taką nieruchomością odbywać się będzie w rygorach u.s.m., czy ustawy o własności lokali.

• Bez względu na formę zarządu powstałej wspólnoty, nowe brzmienie przepisów art. 26 odsyła do unormowań określonych art. 24¹ ust.3 – 5 u.s.m. dotyczących rozliczenia środków zgromadzonych na funduszu remontowym.                                                                  § 89 statutu

 

 

 

6       Głosowanie na WZ przez pełnomocnika.

 

Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych…….. z dnia 20 lipca 2017r. wprowadziła możliwość udziału członka w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika. W spółdzielniach mieszkaniowych postanowienia statutu nie mogą takiej możliwości wyłączyć

Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka. Pełnomocnictwo winno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu WZ. Lista pełnomocników podlega odczytaniu po rozpoczęciu obrad.

Pełnomocnicy osób fizycznych niemających zdolności do czynności prawnych lub z ograniczoną dolnością do czynności prawnych nie mogą być wybierani do organów spółdzielni.